Denně slyším nebo vidím i čtu příspěvky kolegů, různých magazínů, kteří tento tzv. "institut Exkluzivní smlouvy při prodeji nemovitosti" hájí tělem i duší. Exkluzivní smlouva je stále trnem v oku majitelů a nebude tomu jinak, ani když se zpřísní pravidla pro realitní kanceláře. Každý podpis smlouvy, která obsahuje vysoké sankce pro jednu stranu je a vždy bude nepříjemná a nepochopená. Exkluzivní smlouvy u nemovitostí doporučují různé realitní sdružení napříč trhem, realitní kanceláře, které si na tom postavili vlastní byznys ve vymáhání pokut a taky makléři.
Co to vlastně exkluzivita (exkluzivní smlouva) je?
Tohle je můj pohled na věc. Pohled profesionála který si prošel zkušenostmi v realitní kanceláři i zkušenostmi v samostatnosti. 13 let v oboru mi dává nepsané právo upozornit na fakta a zkušenosti. Každá exkluzivní smlouva je jiná, ale jedno mají společné a snad kolegové dovolí, přiblížím její podstatu i lidem neznalým realitních praktik. Exkluzivita v nejednom případě, je jednoduše řečeno "omezení vlastnického práva majitele" dané nemovitosti. Nejinak lze totiž popsat závazek vůči realitce, kdy majitel nemá možnost podle svého uvážení, se svou nemovitostí nakládat. Exkluzivní smlouva obvykle obsahuje vysoké sankce pro majitelé nemovitostí, když smlouvu předčasně vypoví, nebo si najdou svého kupce. Omezení majitele, který je ze samotné podstaty obchodu takříkajíc zaměstnavatel makléře a dává tak možnost makléři vydělat, je najednou v pozici oběti a omezen svým vlastním zaměstnancem. Já vím zní to vtipně, ale bohužel je to tak :-)
Co by vlastně podpis exkluzivní smlouvy měl znamenat?
tvrdí se, že prodej nemovitosti je rychlejší a přehlednější
tvrdí se, že exkluzivní smlouvou lze dosáhnout vyšší kupní ceny nemovitosti
tvrdí se, že makléř bude k zakázce přistupovat aktivněji a realitní kancelář je schopná dát více prostředků na propagaci.
tvrdí se, že ochota makléře poskytovat detailnější informace o nemovitosti je jiná než při neexkluzivní nemovitosti
Měl jsem možnost nahlédnout do různých exkluzivních smluv. Obvykle jsem je obdržel od klientů v realitní poradně zdarma, nebo emailem, kde žádali o pomoc a radu jak postupovat a dostat se z tohoto závazku. Výhodu podepsání exkluzivních smluv doporučují všichni pod příslibem, "lepšího věnování se nemovitosti" a nad-standardním servisem.
No a právě tohle je možná příčina nekvalitních služeb realitních makléřů nebo kanceláří. Proč tedy makléř nemovitost nabírá, když ji bez exkluzivity nechce věnovat řádnou péči? Přeci je logické, že si nebudu kupovat knížky když neumím číst. Proč, nebo co nutí makléře, jít do obchodu o kterém předem ví, že mu nebude věnovat dostatek pozornosti a nebude ochoten poskytovat informace? Nemělo by být pravidlem, že každá nemovitost je prostě obchod za který makléř dostane v budoucnu zaplaceno a měl by ji tak věnovat stejnou péči i bez exkluzivní smlouvy? Anebo naopak. Myslíte si, že makléř který má ve svém portfoliu 35 nemovitostí, všechny exkluzivně, jim věnuje nad-standardní péči, všem se věnuje stejně a jedna netrpí na úkor druhé: To jednoduše technicky ani prakticky nejde. Ještě pořád máte pocit, že makléři nemůžou za nedůvěru majitelů? Já tedy ne, když makléř nabere nemovitost a nestará se.
Závěrem
Není nic nepříjemnějšího, než začít obchodovat s člověkem, kterému jsme hned při první schůzce uvázali smyčku kolem krku v podobě této smlouvy. Exkluzivitu dle mého využívají hlavně makléři, kteří si nejsou jistí kvalitou svých služby, cenou nemovitosti, celým postupem prodeje a hlavně nejistotou v sobě. Není jednodušší majiteli nemovitosti vysvětlit výhodnost spolupráce s jednou realitní kanceláři, nevýhody, které mají za důsledek neprodejnost nemovitosti v případě, že ji inzeruje více makléřů? Není jednodušší s majitelem navázat vztah, který bude vzájemně důvěrný a neomezovat jej tak v jeho právech? Pracuji v realitách 13 let, ale nikdy jsem exkluzivní smlouvu nepotřeboval. Desítky majitelů mne odmítalo, stovky jsem naopak odmítl já. Dnes musím přiznat, že jsem šel správnou cestou, že za nabídkou svých služeb si stojím a i bez exkluzivity mne majitelé vyhledávají. Jde to opravdu i jinak. Za mne tedy exkluzivitu ve formě, která je dnes běžná ne!.